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    • 什么是小產權房?小產權房最新政策年度大盤點
    • 資訊類型:政策法規  /  更新時間:2014-01-13  /  瀏覽:2463 次  /  

     小產權房,是指在農村集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產權證不是由國家房管部門頒發,而是由鄉政府或村政府頒發,所以叫做“鄉產權房”,又叫“小產權房”。“小產權房”不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。鄉政府發證的所謂小產權房產,實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證,購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

    2012年2月,國土部發言人表示2012年試點清理小產權房。對于目前充斥市場的“轉正”猜想帶來的短期“小產權熱”,能否真正“轉正”,各地肯定要遵循國家立法和相關政策。

    十八屆三中全會通過的《關于全面深化改革若干重大問題的決定》(簡稱《決定》)提出,在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。2013年11月22日,國土資源部、住房城鄉建設部下發緊急通知,要求全面、正確地領會十八屆三中全會關于建立城鄉統一的建設用地市場等措施,嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃,嚴格實行土地用途管制制度,嚴守耕地紅線,堅決遏制在建、在售“小產權房”行為。

    一、小產權房相關政策陸續出臺

    2010年,《國務院關于加大統籌城鄉發展力度進一步夯實農業農村發展基礎的若干意見》(中發〔2010〕1號)提出,“加快農村集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權等確權登記頒證工作,工作經費納入財政預算。力爭用3年時間把農村集體土地所有權證確認到每個具有所有權的農民集體經濟組織。”

    2011年5月,國土資源部聯合財政部、農業部下發《關于加快推進農村集體土地確權登記發證工作的通知》(國土資發〔2011〕60號)文件。與此同時,對推進工作急需的政策措施,抓緊研究、論證,爭取早日形成相關意見。

    2011年11月,國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部聯合下發《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》(以下簡稱《意見》),對農村集體土地確權登記發證的范圍、主體、政策依據、技術手段和標準等做出了詳細規定?!兑庖姟分忻鞔_要求“小產權房”等違法用地不得登記發證。

    該《意見》要求嚴格禁止通過土地登記將違法違規用地合法化,對于違法宅基地和建設用地必須依法依規處理后方可登記。對于借戶籍管理制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經法定征收程序將農民集體所有土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或“小產權房”等違法用地,不得登記發證。

    二、農村集體土地確權登記發證已完成逾70%-80%

    2011年11月9日,國土資源部召開通氣會表示,將力爭在2012年年底前基本完成全國農村集體土地的確權登記發證工作,并明確指出,農村集體土地的確權登記已完成70%-80%。

    國土部地籍管理司司長朱留華說,目前農村集體土地確權登記發證工作正加緊進行,去年頒布的中央一號文件明確規定,力爭用三年時間(即2012年)完成農村集體土地確權登記發證的工作。朱留華表示,“截至目前,農村集體土地的確權登記已完成70%-80%,到2011年年底應該會有一個更好的結果”。朱留華在會上透露,自2011年5月6日國土部聯合財政部、農業部下發《關于加快推進農村集體土地登記發證工作的通知》以來,在目前的農村集體土地確權登記發證遭遇了一部分政策問題,確權登記發證進展較為緩慢,為推動確權登記發證順利進行,近日又下發了《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》。

    三、小產權房不受法律保護:小產權房不得發證

    《意見》提出,要嚴格規范農村集體土地確權登記發證行為,嚴禁搞虛假土地登記,嚴禁對違法用地未經依法處理就登記發證。 《意見》明確規定,“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地,不得登記發證。對于不依法依規進行土地確權登記發證或登記簿規范造成嚴重后果的,嚴肅追究有關人員責任”。

    對于在確權登記中出現的土地糾紛矛盾,農村集體土地確權登記的原則是糾紛矛盾不調解完,將不予以登記發證。有關部門稱,目前在全國范圍來看,城鄉接合部的土地登記確權發證工作做得很好,將為農民合法維權提供依據。 《意見》規定,對于“撤村建居”后,未征收的原集體土地,只調查統計,不登記發證。調查統計時在新建單位名稱后載明原農民集體名稱,以給國家下一步出臺相關法律政策后妥善處理該問題提供依據。 國土資源部執法監察局巡視員王宗亞在發布會上表示,小產權房不受法律保護。
    小產權房是占用集體土地搞建設,并向集體經濟組織以外的成員銷售的商品住宅,國家對這個問題有明確的規定。城鎮居民不得購買農村的宅基地建房,也不可以購買小產權房。目前國家要求各地對農村集體土地進行確權登記發展,但是對小產權房違法用地不允許發證,小產權房不受法律保護。 據悉,針對小產權房問題,國務院日前已作出小產權房最新政策部署,責成國土資源部、住房和城鄉建設部牽頭,成立專門領導小組,負責小產權房的摸底和清理工作。國務院要求:一是所有在建及在售小產權房必須全部停建和停售;二是將以地方為主體組織摸底,對小產權房現狀進行普查;三是責成領導小組研究小產權房問題,拿出相關處理意見和辦法。

    四、試點清理的提出

    2012年2月21日,國土部召開發布會,公布2011年房地產用地管理調控等情況。國土部執法監察局巡視員王宗亞表示,2012年國土部將聯合相部門,選擇“小產權房”問題相對突出的城市,開展 2011年住房用地情況。

    “小產權房”的試點清理,試點城市名單和試點方案目前正在研究中。 對于試點清理工作,王宗亞說,目前正在穩妥有序地推進啟動試點工作。目的是在試點基礎上總結完善政策,為啟動全面清理“小產權房”工作做好政策和制度的儲備。 目前,北京、上海作為兩個試點城市已獲批準先行試點。北京市國土局局長魏成林表示,目前國土部只批準了在集體土地上建設租賃房的辦法,還沒有批準試點方案。“國土部要求試點封閉運營,結果可控。我們目前正在制訂試點方案,完成以后要經過國土部的審批。”

    五、今年工作以清理為主原則

    國土部部長徐紹史于2012年3月11日表示,2012年開始試點的治理小產權房,將為下一步大規模的清理做準備。 徐紹史坦言,小產權房由來已久,在大中城市城鄉接合部、城中村、旅游景區、休閑度假區都有,情況比較復雜。對于2012年小產權房的工作,他表示將在調查研究、清理試點和執法監察、嚴格防范、不讓小產權房繼續蔓延等方面同步推進。 對于清理的原則,徐紹史透露,清理會嚴格保護農民的正當權益,但要依法依規行政。

    以上便是小產權房的最新政策的相關介紹。其實政策的核心是小產權房還是不受法律保護的,以及今后將會逐漸被清理出來。通過了解最新的政策,可以有效引導自己去購房賣房。對于轉讓二手房的買房也是如此。政策考量在很大程度上影響了大家的選擇。

    城鎮居民是否可以購買農村宅基地 宅基地買賣合同有效嗎

    城鎮居民是否可以購買農村宅基地呢?此外,他們與農村村民簽訂的買賣合同有效嗎?這是很多城里人一直關心的大問題。本文將對這些問題展開討論。

    一、城鎮居民是否可以購買宅基地?

    農村的宅基地為農民集體所有的土地。我國現行法律對此有嚴格的限制?!吨腥A人民共和國土地管理法》第六十三條規定:“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。”此外,國辦發號《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條也進一步指出:“農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”

    從上述規定看,依照目前我國的政策規定,在我國城鎮居民不可以購買宅基地。

    二、宅基地買賣合同有效嗎?

    宅基地買賣合同是否有效,應分情況來看待。一般來講,法院認定宅基地買賣合同是否有效,主要會考慮以下幾方面內容:

     

    (1)法律、法規、部門規章和政策;

    (2)賣房人的現有居住條件;

    (3)該房產項下的土地使用權性質;

    (4)房產交付的實際情況;

    (5)不是同一個集體經濟組織的成員。

    結合上述所列的要件,我們再來分析以下具體的買賣合同有效性問題。

    1、對于城鎮居民購買宅基地的買賣合同來說,因為法律法規已有明確規定,此種情況下的宅基地買賣合同違反了法律的強制性規定,因此,該買賣合同是無效的;

    2、對于同一個集體經濟組織成員之間的房屋買賣行為,因為集體成員本身就是該集體的一員,對于該房屋下的土地使用權本身從宏觀上就享有,因此不應該使用《中華人民共和國物權法》的相關規定,只要是同一個集體經濟組織的成員之間的購買行為,都應該認定買賣合同有效。

    綜上所述可知,按照現行相關法律法規規定,城鎮居民是不可以購買宅基地的,所簽訂的宅基地買賣合同應是無效的。但如果是同村或者同一個集體經濟組織內部成員之間進行轉讓買賣,則是允許的,其買賣合同應認定有效。這就提醒廣大購房者,如果是城鎮居民,應該注意盡量不要購買宅基地,否則一旦原業主想要反悔收回房子,法律是不保障購房者的利益的。如果在購房之前有疑問,建議咨詢一下這方面的專業律師,聽取律師的建議后再作慎重決定。

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