• 新增廣告位
    • 海景房投資風光已不再:供應過剩租金低套現難
    • 資訊類型:樓市要聞  /  更新時間:2014-01-10  /  瀏覽:1295 次  /  

     曾幾何時,海景房是多少國人夢寐以求的生活居所,而時至今日,以山東威海文登地區為典型代表的海景房卻有一種“想說愛你不容易”的傷感情懷。最新調查顯示,即使有“面朝大海、春暖花開、遠離霧霾、優惠到底”猛烈的宣傳攻勢,也依然換不來人聲鼎沸的洶涌購房人潮。

        供應過剩,套現難

        目前國內樓市冰火兩重天,一線城市還在地王頻現,開發商舉債奪地之時,三、四線城市的房屋數量供應卻遠遠超過了地方城市的承接能力,造成空置率高企,價格攔腰斬,依然滯銷的窘境。特別是威海文登等地區,很多地區的入住率不到10%,70%的海景房被外地投資客購買,沒有了真實的自住需求,也就沒有了真實的市場價格承接能力。

        大量海景公寓住宅的空置,造成了人口真空。除此之外,手房交易市場的缺失,讓眾多國內投資海景房的投資人資本變成了鋼筋水泥堆砌而成的“死”資產:一手樓盤還剩一大堆, 二手房的套現更加遙遙無期。

        最新的國內空置房統計數據顯示,目前有至少6 0 0 0萬套房屋空置,而開發商未來4年即將竣工的數量也高達4000萬套。特別是沒有人口持續增長支撐的,產業沒有升級而無法吸引就業的小城區,就更無法承受市場的殘酷考驗和洗禮,不管是海景房,還是豪宅,都拗不過市場的最終選擇。

        旅游養老地產“大忽悠”

        海景、環境、位置已經成為國人投資房地產的必備元素。在限購、限貸的調控政策下,旅游地產、海景如畫成為國內諸多開發商銷售房產的 “口號”,連霧霾天氣都成為促銷成交的手段之一。在海景房宣傳單漫天飛舞、狂轟濫炸的情況下,很多一線城市,特別是北京、上海等地的投資者按捺不住對“海景—好天氣”的誘惑,出手了。據統計,青島周邊地區海景公寓的30%都銷售給北京的客戶了。

        從海外房地產的投資經驗來看,旅游地產、養老地產早就已經是“歷史垃圾堆”的銷售名詞,聽到這樣鏗鏘有力的“旅游地產”、“養老地產”的投資說辭時,職業和成功的地產投資者僅僅是一笑了之,不會為開發商這種“請君入甕”的銷售說辭所迷惑。因為他們清楚地知道,在資本博弈的房產投資市場中,開發商是處于消費者和投資者的對立面上的。

        所以,在房產市場趨勢不明朗、房價調整和下跌周期中,即使是大家公認的海景房也不會幸免。如果趨勢不在,再好位置的海景物業在錯誤的時間買入,此時任何誘人的宣傳口號和優惠,就是開發商把風險全部轉嫁給投資者的時刻。結果是開發商的資金回籠了,投資者的危機卻降臨了——文登、乳山等地區的開發商扎堆“跑路”、破產,爛尾和空置房連成片,就是真實寫照。

        沒有租金收入,不屬于投資

        生活在海景房的憧憬是美好的,但沒有經過深思熟慮的盲目投資注定失敗,這個現實又是非常殘酷的。每個海景房產擁有者還沉浸在房產財富快速積累的“蜜月”情懷中,但全球性房地產盛宴終結的事實證明,房產市場自然運行和調節的法則不會因為在中國而改變。

        當潮水終將退去時,沒有購買力支撐的、房價過高的、超過中產階層負擔能力的地區房價依然無法長久維系,不管是海景房,還是水景房,都難逃價格下跌的厄運。像威海的文登海景地產基本沒有二手房交易市場環境,也就無法形成資產套現的融資平臺,自然沒有了房產投資的退出機制。

        一般來講,沒有成型的房產租賃市場,很難有完善的物業托管服務,這將導致無法形成持續的租金收益。所以,從現金流角度分析,投資海景房基本不屬于房產投資范疇,而屬于奢侈品投資或者收藏品投資類別。租金回報率和資產增值是構成房產投資的兩個要素,缺一不可。因為喪失了租金收益及房產的融資、抵押和套現功能,海景房必然成為僅是賬面財富的死資產。

      據《證券時報》

        山東乳山海景房區成“空城”

        近兩年,在一些大城市的繁華路段,總能收到一些來自山東省乳山市銀灘的海景房廣告,在這些廣告中,銀灘被描繪成一個“面朝大海、天藍海碧”的世外桃源,令人向往。

        在銀灘,只有兩種季節,就是淡季和旺季。旺季普遍指5月至10十月之間,但即便這個時間段,各個小區的平均入住率也達不到三成。淡季的時候入住率更低,因為北方冬季溫度較低,而供暖設備又跟不上,導致住戶流失。

        對于銀灘的住宅入住率,官方并沒有一個權威的統計數字。

        近20年來,銀灘開發的房地產樓盤超過了200個,每逢冬季,這里的入住率還不足百分之五。以銀灘管委旁的“水岸人家”小區為例,小區共有60棟樓,每棟分別兩個或者三個單元,但1月7日記者在小區中了解到,小區中現有的居住人員不超過40戶,入住率不足3%。這也就是現在銀灘房地產市場的一種惡性循環,越是無人居住,相關配套也就越加短缺,以供暖為例,銀灘的200多個小區中只有不到10個小區供暖,原因就是達不到供暖所要求的30%入住率,配套設施不健全又進一步降低了當地的人氣。

    幫助說明?。?a href="/help/help1.html">法律聲明?。?a href="/help/help2.html">關于我們?。?a href="/help/help3.html">收費標準?。?a href="/help/help5.html">付款方式?。?a href="/help/help17.html">匯款通知?。?a href="/help/help9.html">聯系我們?。?a href="/help/help20.html">留言咨詢
    新泰房產網 魯ICP備09103416號-1 山東高美高網絡科技有限公司 地址:山東省新泰市東周路中國銀行北50米路東。郵編:271200
    業務熱線:0538-6371322
    網站客服QQ:809334633 微信:gm0538
    回頂部
    黑红梅方